Baubegleitung Berlin

Hier ist der „Baubegleitung Berlin“ Ratgeber der Ihnen hilft!

Baubegleitung Berlin – Wir begleiten Ihr Bauvorhaben zu Ihrer Sicherheit, in Ihrem Sinne und in Ihrem Interesse.

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Gewinnen Sie an Sicherheit und Bauqualität.

Ersparen Sie sich Ärger, Probleme, Baumängel und eine schlechte Bauqualität.

Baubegleitung Berlin

Baubegleitung Berlin – Unverbindlich anfragen & informieren

Das Bauen stellt für private Bauherren in der Regel das größte finanzielle und bezüglich seiner Komplexität der Organisation innerhalb des eng gesteckten Zeitrahmens das aufwendigste Projekt im Leben dar.

Sämtliche Fehler haben vor allem unmittelbar oder auch nach vielen Jahren immer einen finanziellen Verlust zur Folge. Die Ursache lässt sich leicht eingrenzen: private Bauherren kommen nicht vom Fach, sind also erklärte Laien.

Den Unternehmen und Betrieben, mit denen sie dabei zu tun haben, ist aber allen eins gemeinsam: ihr wirtschaftliches Interesse, Profit zu erzielen.

Das steht in krassem Gegensatz zur Aufgabenstellung des Bauherrn, eine möglichst hohe Bauqualität bei möglichst niedrigen Kosten.

In diesem Konflikt sind private Bauherren eindeutig unterlegen, benötigen also unbedingt einen kompetenten und erfahrenen Beistand, und zwar möglichst schon mit der ersten Idee zum Bauen, also weit vor der eigentlichen Baumaßnahme.

Diese Aufgabe übernimmt die Baubegleitung Berlin.

Baubegleitung Berlin: Zwei deutliche Fehler, die von einem Großteil der Bauherren gemacht werden

Gerade private Bauherren, die nur ein einziges Mal in ihrem Leben bauen, machen schon von Anfang an zahlreiche Fehler. Fehlendes Fachwissen und ebenso nicht vorhandene Erfahrungen versuchen sie heute vor allem durch Internet-Recherche auszugleichen.

  • wo hatten andere Bauherren Probleme?
  • was sind die typischen Fallstricke?
  • wann ist ein Vertrag ein guter Vertrag?

 

Das sind nur einige wenige Punkte, die viele Bauherren immer wieder im Internet recherchieren. Doch bereits hier entsteht der erste fatale Fehler: kein Bauprojekt lässt sich mit einem anderen vergleichen.

Nicht einmal, wenn es um zwei identische Bauwerke geht, die nebeneinander gebaut werden sollen bzw. bereits gebaut werden. Der zweite gravierende Fehler: nahezu jedes Bauvorhaben benötigt auch eine Finanzierung.

Doch die ist natürlich an die persönlichen Voraussetzungen des Kreditantragstellers gebunden – andernfalls könnte jeder seine Traumimmobilie bauen.

Baubegleitung Berlin - Baubegleiter

Baubegleitung Berlin – Baubegleiter

Baubegleitung Berlin – Ausgerechnet das Instrument, dass vor Mängeln und zu hohen Kosten schützt, wird oft zuerst weggespart

Da aber das für mindestens 95 Prozent der Bauherrschaften nicht der Fall ist, stellt ein Bauvorhaben immer eine Aneinanderreihung von zahlreichen Kompromissen dar.

Zuerst werden Kosten abgezogen, auf die man verzichten kann. Fatal: ausgerechnet Baubegleitung und Bauüberwachung stehen hier bei vielen Bauherren an erster Stelle, gestrichen zu werden.

Schließlich produziert oder baut der Baubegleiter ja nichts. Mit dem notwendigen Wissen, das das Internet heute zur Verfügung stellt, geht ein Großteil der Bauherren davon aus, das selbst in die Hand nehmen zu können.

In nahezu jedem Fall ist das der massivste Fehler, der zu erheblichen Mehrkosten führt, die das Honorar für die Baubegleitung deutlich überschreiten.

Baubegleitung Berlin: Viele Rechtsbereiche, die der Bauherr perfekt beherrschen müsste, aber nie beherrschen kann

Nehmen wir doch einfach einmal die verschiedenen Rechtsbereiche, die bei einem Hausbau zusammenkommen.

Alleine daraus lässt sich schon sehr schnell erkennen, wie komplex der Hausbau tatsächlich ist:

  • Kreditrecht einschließlich dazugehörigem Vertragsrecht
  • Bauvertrag (ein Vertragwerk aus verschiedenen Gesetzesbereichen wie BGB, VOB usw.)
  • Architektenvertrag
  • Werkverträge
  • Gewährleistungs- und Garantierecht
  • Bauordnung, Landesbauordnung, Bebauungsplan
  • Unfallverhütungsgesetze und Arbeitsrecht
  • Umwelt- und Energierecht

 

Auch diese Liste ist nicht abschließend. Es wird aber deutlich, wie viele verschiedene Regelwerke, Gesetze und Vorschriften zu beachten und vor allem aufeinander abzustimmen sind.

Wer wird wohl einen Vertrag, der all diese Bereiche zusammenfasst, besser für sich auslegen können: der Bauherr, der zum ersten Mal und wahrscheinlich nie wieder einen Bauvertrag schließt, oder der langjährig erfahrene Bauunternehmer?

Baubegleitung Berlin: Aus dieser Entwicklung resultieren die deutlich gestiegenen Zahlen bei der Anzahl der Mängel als auch deren finanzieller Höhe

Dazu kommen noch Statistiken. Daraus lässt wiederum schnell erkennen, dass eben kein Bauwerk dem anderen gleicht in der Ausführung. So sind es inzwischen 25 bis 30 Baumängel, die durchschnittlich festgestellt werden.

Dabei stiegen diese Zahlen in den letzten Jahren gewaltig, es ist also eine Verschlechterung der Bauqualität festzustellen. Lag der Durchschnitt der aus Bauschäden entstandenen Kosten lange Zeit um die 30.000 Euro (bei 15 bis 20 Mängeln), sind es heute schon durchschnittlich 67.000 Euro.

Also knapp 70.000 Euro Mehrkosten durch Instandsetzung, Reparatur und Mängelbeseitigung.

Besonders schlimm: viele Baumängel zeigen sich erst viel später, aber Verträge sind eher zum Nachteil von Bauherren gestaltet

Nun werden viele Baumängel aber erst nach Ablauf der Übernahme festgestellt. Oft sogar erst Jahre später. Dabei vollzieht sich aber mit der Abnahme auch ein rechtlicher Wandel.

Vor der Bauabnahme muss das Bauunternehmen den Nachweis erbringen, nicht gepfuscht zu haben. Nach der Bauabnahme muss der Bauherr dem Bauunternehmen erst nachweisen, dass er gepfuscht hat.

Hinter diesem Hintergrund ist auch ein Blick zu den Gerichten interessant. Es stellt sich zunächst die Frage, wie aussichtsreich die Chancen der ehemaligen Bauherren sind, die Mängelbeseitigung oder einen entsprechenden Schadensersatz zu erstreiten.

Aber auch hier Ernüchterung.

Baubegleitung Berlin - Baubegleiter Bauüberwachung

Baubegleitung Berlin – Baubegleiter Bauüberwachung

Baubegleitung Berlin – Alles führt zurück zur Planungszeit: hier werden die Grundlagen für Erfolg und Misserfolg gelegt

Die Rechtsunsicherheit nimmt weiter zu, denn die meisten Bauverträge sind eben genau so ausgelegt, dass sie den Verbraucher benachteiligen. Wichtige Punkte wie Sicherheitsleistungen werden gar komplett unterschlagen.

Damit steigt also die Zahl der Gerichtsurteile, bei denen ehemalige Bauherren nicht Recht zu ihren Gunsten gesprochen bekommen.

Anders ausgedrückt: es ist unstrittig, dass Mängel vorliegen, doch in dieser Form haben viele Bauherren ein Vertragswerk unterzeichnet, das den Auftraggeber besser und sicherer stellt.

Damit kommen wir letztendlich wieder zu genau dem Punkt, der eingangs in diesem Artikel genannt wurde: das Bauen beginnt schon weit vor dem ersten Spatenstich.

Baubegleitung Berlin: Nicht nur Baumängel kosten den Bauherrn viel Geld

All diese Zahlen beinhalten aber noch gar nicht die massiven Mehrkosten und Nachteile, die sich durch eine Finanzierung ergeben, die ebenfalls nicht wirklich auf die Bedürfnisse des Bauherren zugeschnitten ist.

Nimmt man noch diese finanziellen Nachteile dazu, die Bauherren heute zu erleiden haben, kommt man schnell auf einen Betrag im guten sechsstelligen Bereich, also deutlich über 100.000 Euro.

Die Resultate sind entsprechend niederschmetternd: die meisten Bauherren wollen ein paar tausend Euro (deutlich unter 10.000 Euro) für die Baubegleitung sparen und zahlen dann als direkte Folge daraus mehr als 100.000 Euro drauf.

Das wird umso unverständlicher, wenn man einmal den Blick auf den privaten Automarkt wirft: Selbst beim Kauf eines 5.000 Euro Autos bringt ein Großteil der Kaufinteressenten das Fahrzeug noch zu einem Gutachter.

Doch bei Summen, die sich schnell um die 500.000 bewegen, also das Hundertfache ausmachen können, wird darauf verzichtet.

Baubegleitung Berlin: Eine umfassende Baubegleitung muss als frühzeitig eingesetzt werden

Die Lösung ist also eine Baubegleitung, die wirklich von der ersten Idee des Bauens an berücksichtigt werden sollte. Die Aufgabenbereiche der Baubegleitung lassen sich also in verschiedene Bereiche unterteilen:

  • Bauberatung
  • Vertragskontrolle
  • Bauüberwachung
  • Bauabnahme

Baubegleitung Berlin: Schon mit der Idee zum Bauen sofort die Baubegleitung aktivieren

Bereits in der Phase der Idee zum Bauen sollte die Baubegleitung unbedingt dazugeholt werden.

Es geht darum, die Vorstellungen und Wünsche der angehenden Bauherren in ein erstes Baukonzept fließen zu lassen, das vor allem die Interessen des Bauherrn ausmacht und nicht maximalen Profit der ganzen am Bau beteiligten Unternehmen bei möglichst geringen Leistungen.

Denn einen Punkt müssen Sie sich für wirklich jede Branche immer wieder vor Augenführen: Profit kann nur über zwei wesentliche Faktoren bestimmt werden: den Preis und damit die Qualität der Bauprodukte und Baustoffe sowie die Zeit für die Bauausführung, also der Arbeitsqualität.

Das gilt selbst für Architekten. Die haben eine klare Vorgabe, welche Kosten sie erheben dürfen. Doch wie nun der Bauplan zustande gekommen ist – dazu gibt es keine Vorgaben oder Belege.

Baubegleitung Berlin - Mehrfamilienhaus

Baubegleitung Berlin – Mehrfamilienhaus

Baubegleitung Berlin: Eine Finanzierung für den Bauherren und nicht die Bank

Selbstverständlich gilt das auch für die Bank. Jede Bank, die Baufinanzierungen anbietet, möchte Geld verdienen. Gleichzeitig will sich die Bank massiv gegen einen Ausfall der Gelder absichern.

Doch der Bauherr verzichtet seinerseits beim späteren Bau meist darauf. Damit stellt er auch zwischen Finanzierung und Bauausführung das schwächste Glied dar.

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass die Baubegleitung schon vor der Finanzierung dabei ist. Denn anhand des bereits erstellten ersten Baukonzepts lassen sich auch ganz andere Kosten ableiten, als es die Bank, Architekt oder Bauunternehmen ermitteln.

Baubegleitung Berlin: Bauen nach modernen Maßstäben und nicht nach veralteten Regelwerken

Vor allem bei neuen Bautechniken besteht ein hohes Defizit. Viele der neuen Bautechniken sind noch lange nicht in Vorschriften und DIN-Normen gegossen, da sind sie schon wieder überholt.

Allerdings wird die Ausführung älterer Bautechniken in den meisten Fällen deutlich kostengünstiger sein, da der Umfang der Maßnahmen noch nicht so aufwendig ist. So hört es sich doch ziemlich sicher für den Bauherrn an, wenn es im Vertragswerk heißt „nach gültigen DIN-Normen“.

Baubegleitung Berlin: Nachhaltigkeit – diese wird vernachlässigt oder falsch interpretiert

Gerade mit der rasant voranschreitenden Bautechnik im Energiebereich steht das in keinem Verhältnis zu den heute gegebenen Möglichkeiten.

Ein anderes Beispiel aus der Dämmung: der Bauunternehmer wird in vielen Fällen eine Hausdämmung empfehlen, die auf Kunststoff basiert, also zum Beispiel die typischen Polystyrol-Platten (Styropor).

Dabei sind diese alles andere als nachhaltig. Das beginnt bei der Herstellung und wird für den späteren Hausbesitzer bei der anstehenden Sanierung nach 10 bis 15 Jahren deutlich.

Dann muss die Kunststoffdämmung mühsam entfernt werden und zum Teil als kostspieliger Sondermüll entsorgt werden. Eine augenscheinlich professionelle und noch dazu günstige Lösung scheint es zu sein, doch die gibt es nicht.

Die gibt es in keinem Bereich. Letztendlich muss Ihnen sogar etwas bewusst werden.

Baubegleitung Berlin - Einfamilienhaus

Baubegleitung Berlin – Einfamilienhaus

Baubegleitung Berlin – Das Resultat: erhebliche Mehrkosten, wenn die erste Sanierung ansteht

Alles, was Sie einsparen können, wird später an Kosten und meist verbunden mit deutlichen Mehrkosten auf Sie zukommen. Das betrifft nicht nur die Dämmung, sondern als besonders gutes Beispiel die Haustechnik.

Vielen angehenden Bauherren ist überhaupt nicht bewusst, dass es hier deutliche Unterschiede in der Nachhaltigkeit gibt. Um das besser zu verstehen, zunächst ein Blick zur Automobilherstellung.

Nehmen wir als Beispiel ein Modell wie den Golf, der schon seit rund 40 Jahren gebaut wird. Jede einzelne der verschiedenen Modellgenerationen fällt dadurch aus, dass von der Einführung einer Modellgeneration bis zum Generationenwechsel auch einige Verbesserungen und Veränderungen gibt – die sogenannte Modellpflege.

Baubegleitung Berlin – Die Haustechnik zeigt es: modern ist nicht gleich zukunftsweisend oder fortschrittlich

Blickt man nun auf das Ende einer Modellgeneration, wenn vielleicht sogar schon der Nachfolger vorgestellt wurde oder sogar bereits gebaut wird, passiert mit dem aktuellen Vorgängermodell etwas ganz Besonderes: die Preise sinken deutlich.

Damit sind aber meist auch viele Nachteile verbunden. So entsprechend diese Modelle oft nicht mehr neuen Vorschriften beispielsweise bei der Abgastechnik und sind auch nicht kompatibel.

Genau so funktioniert auch Haustechnik, nur dass hier ein wesentlich bedeutenderer Punkt dazukommt: während Autobesitzer ein Fahrzeug nach einigen Jahren wieder verkaufen, sollte die Hautechnik doch auf 30 Jahre und mehr ausgelegt sein.

Baubegleitung Berlin: Bauherr will Geld sparen, Bauunternehmer Geld verdienen

Nun kommen wieder die Anforderungen der Bauherren (Geld sparen) und Bauunternehmer (Geld verdienen) hinzu. Der Unternehmer kann dem Bauherrn nun eine Heizungsanlage empfehlen, die allen Anforderungen genügt.

Noch dazu hat er einen Preis dazu genannt, der geradezu traumhaft zu sein scheint. Nun ist aber nach einigen Jahren eine Reparatur notwendig oder es soll ein Upgrade erfolgen, um strenge Abgaswerte erfüllen zu können.

Nun erfährt der Hausbesitzer oft, dass es sich um die letzten Modelle einer auslaufenden Generation handelte, die nicht mehr weiter entwickelt wurden.

So etwas kann schlimmstenfalls bedeuten, dass die gesamte Haustechnik erneuert werden muss. Gesehen auf 30 ist das sogar sehr wahrscheinlich.

Dabei berücksichtigt werden aber noch gar nicht die Haustechnikanlagen, die völlig falsch dimensioniert sind oder nicht mit der restlichen Haustechnik vernünftig zusammenspielen.

Baubegleitung Berlin: Kostengünstig bauen beginnt also schon ganz am Anfang nach der ersten Idee

Daraus resultiert, dass gerade bei der Hausplanung das größte Potenzial besteht, Fehler zu begehen, die zwar keine Mängel darstellen, sich aber finanziell dramatisch auf den späteren Hausbesitzer auswirken werden.

Die Baubegleitung steht hier auf der Seite des Bauherrn und berät diesen intensiv zu allen Möglichkeiten und Optionen, vor allem aber auch deren mittel- und langfristige Auswirkungen.

Aus all diesen Daten, also Ihren Anforderungen und Wünschen, den gegebenen gesetzlichen Anforderungen und der Prognose zur zukünftigen Entwicklung entsteht nun ein stimmiges, in sich logisches und ohne Reibungen arbeitendes Konzept.

Bei der Finanzierung können dabei Bezuschussungen aus unterschiedlichen Fördertöpfen dazugenommen werden. Selbst Überschneidungen von Fördermitteln sind möglich.

Baubegleitung Berlin: Der Architekt – selbst hier gibt es wichtige Details

Nachdem nun dieser erste Bereich mit der Finanzierung abgeschlossen ist, kommt es zur Bauplanung. Auch der Architekt muss nach besonderen Vorgaben ausgewählt werden.

Da der Architekt haftet, ist vor allem darauf Wert zu legen, dass dieser die Haftung auch wirklich übernehmen kann. Dass ein Architekt schon seit vielen Jahren tätig ist, reicht hier als Argument nicht aus.

Stattdessen muss eine entsprechende Versicherung vorliegen, die ein Architekt seinem zukünftigen Kunden zeigen kann. Diese Haftpflichtversicherung hat aber nicht jeder Architekt. Einerseits, weil sich das nicht jeder Architekt leisten kann.

Wäre das also der passende Architekt, falls er in Haftung genommen werden muss? Andererseits, weil die Versicherungsgesellschaften einen Architekten keine Versicherung anbieten – wäre das ein passender Kandidat? Sicherlich beides nicht.

Aber dieses Detail und noch viele weitere Kleinigkeiten sind es, die die Baubegleitung zu Ihren Gunsten und zu Ihrem Vorteil regelt.

Baubegleitung Berlin – Der Bauvertrag: spätestens jetzt werden die heftigsten Fehler begangen

Jetzt kommt ein ausgesprochen wichtiger Zeitpunkt, der eine echte Schlüsselfunktion innehat – der eigentliche Bauvertrag muss geschlossen werden. Das ist das Regelwerk, mit dem die meisten Risiken für den Bauherren verbunden sind.

Mit den Inhalten des Bauvertrags kann sogar die Existenz eines Menschen, der ein Haus bauen möchte, besiegelt werden, so heftig können die Auswirkungen eines Bauvertrags ausfallen.

Nehmen wir nur einmal die Bauprodukte. Sie wollen Markensicherheits- und Dämmfenster von einem Markenhersteller. Der Bauunternehmer setzt also „Fenster von XY oder gleichwertig“ in den Bauvertrag.

Hört sich gut an, ist es aber nicht. Was heißt gleichwertig? Billig, aber gleiche Farbe? Merkenhersteller, aber veraltete Fenstertechnologie? Es müssen also sämtliche Punkte, die „flexibel“ beschrieben werden, geändert werden.

Baubegleitung Berlin: Sie bestimmen als Zahler auch, wann Sie zahlen – nämlich nach der ordentlichen Fertigstellung entsprechender Gewerke

Dazu gehören auch die Fälligkeiten der Teilzahlungen. „Drei Monate nach Baubeginn“ ist ebenso falsch wie „mit der Fertigstellung des Rohbaus“.

Vielmehr muss es heißen, nach Fertigstellung und bautechnischer Mängelkontrolle (als reine technische Abnahme) und Beseitigung der Baumängel bzw. wie vereinbart.

Dass die Bezeichnung „technische Abnahme“ so wichtig ist, ist gleich die Überleitung zu einem weiteren Vertragspunkt, der oft sehr zugunsten der Bauunternehmer ausgelegt wird.

Denn die Bauabnahme ist der Zeitpunkt, wo sich die ganze Rechtssituation ändert und die Risiken auf den Bauherren übergehen.

Wollen Sie die Risiken für den Rohbau tragen, wenn hier noch über Monate Bauunternehmen tätig sind? Sicher nicht, also muss es eine technische Teilabnahme sein, die vereinbart wurde.

Baubegleitung Berlin: Die Abnahme – sehnlich vom Bauunternehmer herbei gewünscht, denn danach müssen Sie erst einmal etwas belegen, koste es, was es wolle

Darüber hinaus finden sich aber auch immer für die Gesamtübernahme Floskeln wie „Bauwerk ist abgenommen mit Schlüsselübergabe oder Einzug des Bauherren“. Keinesfalls darf so etwas unterzeichnet werden.

Denn die Mängel, die Sie jetzt feststellen, muss nicht mehr der Bauunternehmer widerlegen, sondern Sie auf Ihre Kosten nachweisen.

Stattdessen sollte bei der Bauabnahme immer vereinbart werden, dass eine Bauabnahme vor Ort vorgenommen wird und der Bauherr rechtzeitig informiert wird.

Die Abnahme erfolgt dann auf Basis der vom Baubegleiter vorgenommen Bauprüfungen und eventuell festgestellten Mängel, ob diese tatsächlich beseitigt wurden.

So lange keine (gravierenden) Mängel beseitigt wurden, gibt es auch keine Bauabnahme.

Baubegleitung Berlin – Die finanzielle Absicherung: die Bank will Sie von Ihnen, warum die meisten Bauherren aber nicht von ihren Vertragspartnern?

Einige Bauunternehmer locken den Bauherrn nun mit scheinbar attraktiven Nachlässen in der Bausumme. Seien Sie sich aber sicher, ein Großteil der Bauunternehmer wird dabei sehr wohl kalkuliert haben, um wie viel teurer eine Behebung wäre, die Sie nun anderweitig bewerkstelligen müssen.

Was hier verschiedene Bauherren auch nicht wissen: sie müssen nicht die komplette Restrate zahlen, sie können eine Sicherheitsleistung einbehalten.

All das sind Kleinigkeiten, die scheinbar unwichtig sind, sich aber massiv finanziell auf den Bauherrn auswirken können – und zwar negativ.

Darüber hinaus hilft Ihnen die Baubegleitung auch, Sie gegen Risiken bestmöglich zu schützen und Bauunternehmen maximal zur Verantwortung zu ziehen.

Der nett gemeinte Hinweis des Bauunternehmers „natürlich übernehmen wir selbst verschuldete Mehrkosten“ hilft Ihnen dabei gar nicht.

Stattdessen muss eine Bankbürgschaft oder Versicherungsbestätigung gefordert werden, die die Kosten für den Bauunternehmer übernimmt. Dabei zu berücksichtigen sind aber ebenfalls wieder Fallstricke, Ausnahmen und Besonderheiten.

Die Baubegleitung Berlin stellt sicher, dass Ihr Haus so gebaut wird, wie Sie es sich vorstellen – hochwertig, mängelfrei und nachhaltig

Fazit: die Baubegleitung ist mehr als eine Beratung zu einem modernen, umweltfreundlichen und kostengünstigen Haus. Es ist Bauen mit Zukunftsprognose unter Berücksichtigung des heutigen Stands der Technik.

Gleichzeitig geht es darum, ausgewogene Verträge zu gestalten, die dem Bauherrn als Auftraggeber und Zahler seine Rechte zugestehen.

Zudem stellt die Baubegleitung sicher, dass von Architekten bis zum Bauunternehmer wirklich alle Beteiligten in der Lage sind, im Schadensfall selbst dafür aufkommen zu können – selbst, wenn eine Unternehmensinsolvenz zwischenzeitlich erfolgt war.

Darüber hinaus stellt die Baubegleitung sicher, dass der Bau genau so vorgenommen wird, wie er auch in Bauplänen und Bauvertrag festgelegt wurde – ohne Mängel und nicht in minderer Qualität.

Gerne können Sie sich daher jederzeit unverbindlich an uns persönlich wenden, wenn Sie weiterführende Fragen haben.

Telefon 030 / 55 27 84 05

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